La nostra casa è in regola con il catasto quando sia le planimetrie catastali che la descrizione dell’unità immobiliare presenti nella banca dati dell’Agenzia del Territorio corrispondono alla realtà e coincidono con quanto presente in Comune. La regolarità catastale è indispensabile per pagare correttamente l’IMU e ricordiamo che sono previste sanzioni e vincoli nella compravendita delle abitazioni irregolari. Ecco quindi sei casi base che richiedono la presentazione della pratica catastale.
La regola generale
Occorre depositare la variazione al Catasto Edilizio Urbano entro trenta giorni dalla fine lavori ogni volta che le modifiche alla casa comportano una variazione della rendita catastale, basata sul numero dei vani e sulle caratteristiche dell’abitazione. Sicuramente occorre presentare la dichiarazione in catasto per tutte le nuove costruzioni, quando si demoliscono edifici esistenti e quando si migliorano impianti o finiture che comportino un aumento della rendita catastale indipendentemente dal tipo di pratica presentata in Comune. Vediamo insieme sei casi ricorrenti nei quali è necessario richiedere la variazione catastale.
1. Realizzazione dell’open space
In un progetto di ristrutturazione capita spesso di prevedere l’accorpamento dei vani cucina, soggiorno e corridoio per ricavare un moderno open space. In questo caso è necessario denunciare all’Agenzia del Territorio la modifica della planimetria dell’abitazione affinché ci sia corrispondenza tra lo stato effettivo e la documentazione in banca dati anche se il numero complessivo di vani potrebbe non diminuire se l’open space è molto ampio in relazione alla parametrazione catastale.
2. Costruzione di cabina armadio in muratura
Anche nel caso si ricavi una cabina armadio in muratura all’interno della camera è necessario presentare la variazione catastale perché si aggiunge uno spazio separato in più rispetto alla casa. La cabina armadio pesa sul numero dei vani catastali come un terzo di vano per cui si potrebbe avere un aumento della rendita oltre che una variazione della pianta. Nel caso di realizzazione di cabine armadio in cartongesso o legno invece è da valutare bene, in relazione a tipologia e dimensioni, per capire se è dovuta la variazione o meno anche se nella prassi si tende oggi a indicarle in planimetria.
3. Attrezzare il bagno secondario
Come la realizzazione della cabina armadio anche ricavare un secondo bagno comporta l’aumento di un terzo di vano della rendita catastale, a meno che non si tratti del solo rifacimento del bagno esistente, già presente in catasto e senza modifiche alla posizione e alla dimensione delle porte e delle finestre.
4. Recuperare il sottotetto
Recuperare la soffitta per trasformarla in una mansarda accogliente è di fatto un ampliamento dell’abitazione che comporta per certo un aumento della rendita catastale perché la soffitta ha una rendita inferiore rispetto agli spazi destinati a civile abitazione. Da tenere a mente che eventuali porzioni di sottotetto con altezza inferiore a 150 cm non incidono sul valore catastale.
5. Montare la veranda
La chiusura di spazi tramite il semplice montaggio di infissi vetrati per ricavare una veranda abitabile o un giardino di invernocomporta comunque un aumento della rendita catastale, con presentazione della variazione, perché si amplia il volume dell’abitazione. Il peso di questo aumento di numero dei vani, però, dipende dalla destinazione d’uso. Se questo spazio è utilizzato come prolungamento della casa per ricavare un salotto o uno studio è da inserire nei vani principali mentre se è adibito a serra o giardino d’inverno è da censire come vano accessorio secondario, con rendita inferiore.
6. Recuperare un’abitazione rurale
Se avete in progetto di recuperare una vecchia abitazione rurale, ossia la ex casa di un agricoltore vero e proprio, accertatevi che il fabbricato sia stato correttamente censito al Catasto Edilizio Urbano e deruralizzato in Comune, con pagamento dei relativi oneri. Questo tipo di irregolarità catastale è assai diffusa nonostante il Decreto Legge 201/2011, cosiddetto “salva Italia”, avesse concesso di sanare senza sanzioni il mancato censimento dei fabbricati rurali entro il 30 novembre 2012.
Conclusione
Valutare quando è necessaria la variazione catastale non è scontato perché alcuni lavori che ci appaiono banali, come il montaggio della veranda, o addirittura in assenza di opere edilizie, come nel caso della deruralizzazione, occorre presentare la variazione all’Agenzia del Territorio entro trenta giorni dall’avvenuta modifica. Non fatevi quindi trovare impreparati e fatevi spiegare le procedure da eseguire da un tecnico iscritto all’Albo o Collegio professionale.
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